不难预测,随着时间,养生地产将成为行业中的主导,
并逐渐转变住宅社区,甚至整个城市的面貌。
GOCO Hospitality公司行业报告
如今,人们越来越意识到,生活方式和环境因素对健康造成的影响是很巨大的,因而开始寻找可在日常居家中加以应用的健康提升方案。然而,我们所生活、工作、娱乐的场所,大多是并不具备实施这些方案的条件的,从而限制了健康目标的达成。
此时,地产行业就扮演着重要角色,它具有着为个人及社群的健康长寿提供坚实基础的巨大潜力。于是,从本世纪初开始,地产行业进入了缓慢而持续的转型,目标是满足人们的健康生活需求,阻缓全球日益严重的流行疾病蔓延趋势。
一个新的地产行业类别——“养生地产”应运而生,成为全球养生经济的重要组成部分。养生地产和传统地产存在着很大区别,这一区别主要源于养生地产在开发过程中的独特性。
本报告将对养生地产进行全面介绍,包括其行业规模、类别(如养生生活方式地产、养生社区)、趋势、效益、开发过程中的独特性等,并对加州Glen Ivy Hot Springs Resort温泉度假村养生地产的开发过程进行案例分析。
养生地产市场概览
行业定义和关键特征
全球健康研究所(Global Wellness Institute)将养生地产定义为:“用于居住或商业活动/公共机构(如办公室、酒店、多单元住宅、医院诊所、娱乐场所等)的地产,建设过程中,在设计、材料、建筑外观、设施、服务及/或项目方面有意地融入养生元素。”养生地产市场虽是近十年才逐渐兴起的类别,却受到了许多其它领域的影响,特别是从20世纪初起到现在的诸多运动。
20世纪初的计划社区(如高尔夫社区、老年社区),70年代的食物概念(都市农场、农场直对餐桌、农贸市场),80年代的设计潮流(雅仕度、风水、多代同住设计、亲生物设计),90年代的绿色可持续建筑运动(LEED低能绿色建筑、再生建筑、生物村落)都对21世纪初养生地产的兴起和发展做出了贡献。
行业规模和发展情况
2017年,全球养生地产行业价值为1343亿美元(总建筑成本)。2015年到2017年间的年复合增长率为6.4%。随着人们越来越多意识到生活与工作环境对健康的直接影响,养生地产行业迎来了重大突破,新项目不断涌现,销售业绩一路攀升。
从地区来看,北美是全球最大的养生地产市场,2017年市场价值为548亿美元,其次是亚太(468亿美元)和欧洲(317亿美元)。从国家来看,美国养生地产市场(525亿美元)位居第一,超过第二大市场中国(199亿美元)两倍。
目前,全球已建成及在建中的养生地产项目超过740项,并在持续增长中。据预测,养生地产行业将以每年6.0%的增长率继续增长,到2022年达到1800亿美元的市场价值。
养生地产分类
养生地产行业可细分为不同的养生地产类别,每一类别都有着各自的定义和特点。本文主要讨论其中两种:养生生活方式地产和养生社区,并将具体阐述这两种地产形式是如何被运用到养生酒店的建设中的。
养生生活方式地产
全球健康研究所(GWI)对养生生活方式地产的定义是“为提升住户的整体健康而专门设计和建造的住宅。”对于买房者来说,买房可以说是他们一生中最大的投资项目之一,因此,将个人健康因素考虑在内是非常有必要的。对于地产开发商来说,养生生活方式地产的开发拥有着巨大潜力推动更加大型、综合、多功能的养生社区地产的开发。
养生社区
养生社区指的是“一群有着相近目标、爱好、经历,主动追求全方位健康的人士,比邻而居”(GWI, 2018)。养生社区既可以通过有形的养生生活方式地产打造,也可以通过无形的文化/社交网络存在,突破如外在地产等有形空间的限制。在进行有形养生社区地产规划时,宗旨是打造可促进居住者健康与幸福的环境和社群关系,通常会针对不同资产类别的买家群体进行开发。养老型养生社区主要针对中层和上层阶级的退休人员;住宅型养生社区则针对年轻夫妇或家庭。不管是哪种类型,成功的养生社区地产一般都会依托某一项或多项养生资源,如养生度假村、目的地水疗、温泉等自然资源等等。
著名作家和记者Dan Buettner提出了“蓝区”(Blue Zones)概念,即长寿区,该区域的人口比世界其他地区的人活得更久,更健康。这就是养生社区的一个成功案例。“蓝区”居民有着九大共同特点——规律运动,明白生命意义,无忧生活,八分饱饮食,偏植物型饮食,适量饮酒,家庭第一,有所归属,建立正确社群。这些都是打造养生社区地产时可借鉴的标准。
养生生活方式地产的效益
买家
养生生活方式地产最直接和明显的效益显现在终端用户身上。因为养生生活方式地产的首要开发理念和原则便是通过选址、设计、建筑、景观、材料与技术等因素为在此居住、工作、娱乐的人群提供健康的环境。
因此,一项成功开发的养生生活方式地产项目会让终端住户的健康与幸福得以提升。此外,对于生活方式投资者来说,养生生活方式地产的平均增值速度比传统地产快,使其成为一项有吸引力的投资项目。
开发者
养生生活方式地产对开发者的主要好处是高回报率。虽然开发成本比传统地产高,但因其可以为买家带来非凡的养生益处,以及高升值潜力,从而拥有十分可观的销售溢价。
同一市场中,养生生活方式地产比传统地产的平均销售溢价要高出10.0%到25.0%,最多的时候可高出55.0%。养生地产越与其他固定养生资源(如养生度假村)结合,溢价就越高。
经营方
当养生生活方式地产围绕着养生度假村建造,度假村的经营者将从中大获益处。首先,养生生活方式地产的住户将把度假村作为他们的活动中心,尤其会光顾度假村里的养生中心、餐厅,并积极参与度假村推出的养生项目及工作坊,从而提升度假村对非住店客人的捕获率,增加度假村的整体收益,度假村经营者亦将因此获得额外奖金。
另外,如果养生生活方式地产是作为养生度假村的品牌公寓被开发,通常度假村经营者会授予开发商许可证,允许其在公寓的市场与销售活动中使用度假村的品牌。同时,经营者会向开发商收取一定的补偿费用,叫做地产品牌费(或营销许可费)。地产品牌费一般在品牌公寓地产销售总额的2.0%到5.0%之间。
还有一个可能性,冠名度假村品牌的养生地产对买家进行售后回租,这一模式使得经营者更灵活地对公寓单元进行管理,增加住房收益,同时还能从业主(买家)收取管理费。关于售后回租的运营模式和细节将在后文中详细解释。
养生地产开发过程
接下来这部分将集中分析养生地产,特别是围绕养生度假村开发、以建立养生社区为目标的养生地产的开发过程。首先,养生地产的开发同样遵循传统地产开发的步骤和阶段,但在每一个阶段中又有着自己的特点,尤其在概念开发、总体规划和设计等阶段有着区别于传统地产的独特性。
位置选择和分析
在为养生地产开发选址时应当考虑以下几项因素:
位置:应远离噪音污染源(如吵闹的街道、机场、工厂),但同时要保证交通便捷易达。
地势:尽量避免起伏地势,从而使得养生社区居民的往来互动更加方便。不过,一定程度的地势差也可被合理利用,推动健康活动。另外,在不造成过多限制的前提下,一定规模的水源、树木、岩石地貌可加以规划,打造成为地产的景观资源。
景色:从终端住户的角度来说,尽管人们都喜欢优美的自然风景,但养生地产周边不一定非要有多么绝美开阔的风光。很多地产并非坐落在山清水秀的目的地,但同样可以通过养生概念和社区内部景观的打造,让居民拥有绝佳的养生体验。当然,从开发者的角度看,美丽开阔的风景势必会为其带来更高的销售价格溢价。
市场调研和可行性分析
养生地产开发的市场调研和可行性分析阶段包括以下几个关键方面:
市场现状,前景和趋势:须对全球、区域和当地的养生地产市场进行分析,了解当下市场趋势,可预见的供需变化,以及这一独特资产类别的整体动向。同时,须对当地的传统地产市场进行评估,以发现利于养生生活方式地产开发的新机会。
竞争分析:甄别、分析在以下方面与开发地产存在直接或间接竞争关系的现有地产或计划开发的地产:
- 地产单位:类型、配置、大小、设计。
- 销售策略:根据买家类型而定。主要有以下三类买家:
* 终端住户:购买养生房产为个人使用,作为主要、次要或度假住所,一般不进行出租;
* 投资者:购买养生房产为获取年利润、资金收益、高投资收益等;
* 生活方式投资者:前文已提及,该类型买家购买养生房产,一方面为提升生活品质,同时为获得资产升值产生的收益。
- 产权条例:使用权类型,如租赁、永久产权、授权委托等;产权条例对销售策略的制定具有直接影响。
- 吸纳率:具有竞争性的现有地产或计划建设的地产的销售率,基于每月或每年的平均销售单位数量进行计算。
- 租赁计划:对于冠名养生度假村品牌的养生地产,可能存在售后回租这一模式,即开发商将地产单元出售后,买家(业主)同意将住房单元回租给开发商,以换取一定费用,即业主收益,此时,住房单元仍属度假村住房库存。该租赁计划需考虑以下几个方面:
* 非强制还是强制性;
* 业主使用的时间,平均值为每年20-60天;
* 业主收益,通常按照净房收益的百分比或净利润的百分比计算,每月支付,扣除服务费用,如市场营销费、通讯费、水电费、管理费、公共区域维护费用等,这些须由业主承担。开发者和度假村经营者都须仔细考量业主收益对度假村损益表造成的影响。业主收益或可成为一笔巨大的月支出,从而影响度假村损益表结算线。
养生概念开发策略
基于地产选址、市场调研和竞争分析结果,可开始制定针对性的开发策略,以及关键营销策略、商业开发模式等。养生生活方式地产策略开发包括以下几点:
定位和目标市场:养生生活方式地产开发的定位可包括众多类别,如养老型、多代/多家庭成员同住型、养生社区型、多功能型、围绕度假村/水疗中心建造等。不同的定位将吸引不同的目标市场。但共同点是,养生生活方式地产的目标市场通常是本国人,而非外国人。
地产构件:地产的定位和目标市场将决定养生设施的类型。不同国籍的人群对于养生设施的喜好或存在差异。总体来说,养生生活方式地产的终端用户期待的养生设施包括:设有水疗中心、健身房、健康餐厅、儿童中心、社交空间的俱乐部,以及户外瑜伽平台、慢跑步道、功能性健身设备、公园、有机农场等。
对于围绕养生度假村建造的养生社区地产来说,养生度假村就是地产住户的最佳俱乐部。养生社区地产最重要的组成要素是:拥有举行工作坊、社区活动的公共空间;促进社区成员交流互动的户外公共区域,如花园、广场等。
设计与开发总结报告
设计与开发总结包含了对基于概念策略的地产开发过程中关键组成要素的总结,以及详细的空间规划,如整个项目中每一个空间区域的面积安排。该总结文件的目的是为总规划师、建筑师、设计师提供与地产养生概念策略相符合的具体指导。
考虑到养生生活方式地产在概念、组成要素、空间分配中的独特性,设计与开发总结报告对于将宏观的项目规划成功转化为具体可实施的开发工程尤为重要,每一项细节的处理都将对终端住户的体验产生直接影响。
总体规划
养生地产的总体规划需要关注以下方面:
组成要素的位置:虽然对于养生地产的居民来说,私密、安静的环境很重要,但是足够的互动社区空间也是很重要的,这点需要在总体规划布局时注意。比如,如果是围绕养生度假村建造的养生地产,养生中心以及健康餐厅需要设置在度假村和养生地产之间,让居民们可以轻松往返。
人员流通:须将不同的区域设置在适当的距离内(步行舒适范围),并具有一定的连通性,可无形中增加居民在自然环境中活动的频率,这也是长寿区(Blue Zones)的特点。须设置大量的步行、跑步、骑行路径,促进居民积极进行日常锻炼。
景观美化:景观美化是养生地产成功的重要因素,可为居民带来健康效益,促进居民与大自然的接触。同时,成功的景观规划还将有助于实现最大化的自然光线照射、优化空气流通、隔绝噪音、打造蔽阴空间、自然调控温度、创造独立私密空间等,这些都有益于居民和度假村客人的健康体验。虽然当地地势及其它地形要素也许会对景观规划造成一些限制,但往往也能带来许多新的可能性。总的来说,养生景观规划的重点是使外界干扰因素降到最低。
总体规划的设计准则
总体规划敲定之后,就需要确定整个项目的设计参数。确定这些参数的目的是构筑地产各组成要素之间的连贯性,如设计、建筑、景观、概念等方面。
设计参数的缺失将造成项目的杂乱无序,使地产各组成部分失去相关性和连通性,从而无法成为一个真正意义上的综合养生社区,削弱资产效益。设计参数包括材料的类型与颜色、道路的宽度、楼房的高度、建筑要素等等。
各独立设施的详细设计
这一步骤关注的是各独立设施的建筑及室内设计,目的是让整个项目围绕养生主题有机展开。在这一开发步骤中,可融入大量以健康为导向,促进可持续发展的元素。具体如下:
建筑形态:在设计建筑物形态时,须最大化利用自然资源,如自然光、空气、自然景观,保证空气对流,创造舒适的生活环境,优化能源消耗。
材料选择:优先考虑天然、耐久的材料,须具一定功能性,无须过多维护保养,给人温暖舒适的感受,触感柔软。最好是能在当地获取,以减少长途运输造成的碳排放。理想材料包括但不仅限于:天然石材、木材、纹理瓷砖等。所选取的材料须与当地自然景观的整体色调和风格相匹配。
生态设计:在建筑物中尽可能多的加入自然元素,让居民感受到更多与自然环境的连接。生态设计包括:室内或室外植物墙面、模仿自然形态的设计元素、水景观等。
对于度假村冠名的养生生活方式地产,如果决定对所有或部分住房单元进行售后回租,则须在此开发步骤前进行确认。这一决定将影响相关住房单元的设计。一方面,出售的住房单元在功能、布局、室内设计、安全性能等方面须与度假村的品牌标准保持一致,另一方面,需要满足私人业主(买家)的实际居住要求,这意味着,或需要考虑加入厨房、佣人房、储物间等设施。
建造
养生地产的建造阶段与传统地产类似,但是前者常会运用创新技术以保证整个建造过程的持续性,比如预制装配技术。预制型建造意味着建筑物的各构件在独立工厂内进行生成和组装(偶尔也存在现场预制设施)。当整个建筑物的各构件在工厂内组装完毕后,可轻松运输至现场,进行最终安装。预制型建造的好处是大大节约建造耗时与成本,最大化降低污染与耗费,减少建造中的安全隐患,优化质量监管等。
对于包含了养生度假村和养生生活方式地产两项内容的地产开发项目来说,首先须进行度假村的建造。如前文所提及的,为了使养生生活方式地产产生更高的销售价格溢价,须将养生度假村作为基础核心,在度假村开业后,再进行养生生活方式地产的建造。
市场推广与销售
与传统地产相似,养生生活方式地产的市场推广与销售工作通常在建造阶段以前或同时开启。项目须成立内部营销团队,并与当地有影响力的专业地产经纪公司合作。在这一阶段正式开展以前,须确认好以下方面:销售价格,所有权结构,支付条款,养生社区居民福利(如可使用的设施、享受的折扣等),
租赁计划(如适用),以及目标吸纳率。与健康养生公司、出版社、活动组织者等市场业态展开合作也将提升地产在目标买家中的曝光率,促进销售。
实例分析
The Temescal Valley项目
现由GOCO Hospitality公司所拥有和运营的Glen Ivy Hot Springs Resort天然温泉度假村最早建于1860年,位于美国加利福尼亚州利弗赛德县的Temescal山谷内,距离洛杉矶约70分钟车程,距圣地亚哥约90分钟车程。GOCO Hospitality公司计划围绕Glen Ivy Hot Springs Resort度假村开发一个综合养生社区,该项目目前处于规划阶段。养生社区将包括以下内容:
- 增加Glen Ivy Hot Springs Resort度假村的健康设施,强化水疗体验;
- 新建生活方式型精品酒店Lifestyle Boutique Hotel,约140间客房;
- 新建养生静修中心Wellness Retreat,用以开展各类养生项目,约45间客房;
- 社区零售区(Village)
- 品牌私人住宅
- 户外休闲和保育区
项目开发的第一阶段包括扩充Glen Ivy Hot Springs Resort度假村的养生设施,建造Lifestyle Boutique Hotel生活方式型精品酒店。这一阶段的目标是通过新增服务和客房,打造全方位的目的地水疗体验。
项目开发的第二阶段包括建造Wellness Retreat养生静修中心,品牌私人住宅,零售村及户外公共娱乐区域。此阶段的目标是为寻求养生项目的客人提供一处奢华的专属养生中心;通过开发适合不同客人(如长期住户和短期住户)的住宅类型,结合售后回租模式,打造动态养生社区。私人住宅和公共区域的打造项目同样会分阶段进行。通过分阶段式项目开发,可逐步建立关键构件,提升地产的销售溢价。
该项目包含标准养生地产项目的关键元素:
景观,养护,户外休闲:项目总面积的39.5%,即32.2英亩,用于户外区域建设,目标是保存该项目区域丰富的自然遗产,将对环境的影响降到最低,同时,通过建造户外休闲、冥想区域,吸引客人进行户外活动,回归大自然。主要户外建设构件包括:栽满古老橡树的步道、有机果园和花园、露天空地、远足/骑行/散步路径、户外健身设备、休息区、儿童活动区、自然保育区,等等。
社区互动:该项目的关键特色之一是打造养生社区,将具有养生诉求、热爱健康生活方式和户外运动的度假村客人与住宅住户连接在一起,进行互动。Lifestyle Boutique Hotel生活方式型精品酒店、Glen Ivy Hot Springs Resort养生度假村、Village社区零售村彼此为邻,通过一系列养生与生活方式型零售商铺、艺术画廊、互动区域、活动空间将人们汇集起来。
项目倡导“一次停车”概念,在地产的商业区仅开设一处停车区域,以鼓励人们更多步行。此外,住宅住户可成为Wellness Retreat养生静修中心和Glen Ivy Hot Springs Resort度假村的会员,从而加强养生住户和度假村客人的互动,强化社区体验。
养生设计标准:该项目遵行特定的设计准则,强调养生、安静、连接、自然元素。这些设计准则贯穿整个项目,每个构件又具有自己的鲜明特色。项目的总体设计风格定义为打造“现代简约的加州度假村”,重视室内外环境的连通性,以及与周遭环境景观的融合。设计准则中的关键元素包括崖壁结构,拱形廊道,大面积玻璃外观,天然材料,庭院,花园,露台,合理利用光影的格架设计。这些元素共同构建了一个舒适宜人、干净整洁的健康生活方式氛围。
如上文所述,Glen Ivy Hot Springs Resort度假村养生社区项目具有养生地产项目开发的典型特点。现有的温泉度假村设施,加上未来的商业构件,将为地产住户带来巨大的养生生活方式附加值,从而提升公寓地产的销售价格溢价。项目完成后,Glen Ivy Hot Springs Resort度假村将成为全球综合养生社区项目的模范。
结论与展望
随着人们越来越多意识到实际居住空间对自身健康的影响,养生地产行业日益崛起,定义着我们居住、工作、娱乐空间的新标准。养生地产不仅可提升健康,推动积极的生活方式,还具备打造健康社区的功能,将拥有相似价值观和人生目标的群体连接起来。若想要成功打造符合终端用户需求的养生地产,在项目开发过程中须遵循一些关键要点,需要咨询专业顾问和项目经理。
养生地产在全球范围内持续流行,不难预测,随着时间,它将成为行业中的主导,并逐渐转变住宅社区,甚至整个城市的面貌。这一转变不仅对居民和环境大有益处,还将增加所有项目相关人士的盈利收益。虽然,目前养生地产仅占整个地产行业很小的一部分,但可以预期的是,它将带给项目开发者、投资者、终端用户和所有相关人士巨大的益处。