访保安水利工程有限公司创始人兼董事长张冠敏先生
近几年，中国政府频频出台支持大健康项目的政策，于是地产行业也掀起了一股开发养生地产的热潮。然而，养生地产的开发不是一件容易的事情，从主题概念的设定，设施与服务的有机配制，到具体建造的各个方面都有着不同于传统地产的独特性。SpaChina就此采访了保安水利工程有限公司创始人兼董事长张冠敏先生，请经验丰富的张先生为我们解读中国之养生地产世界。
张冠敏先生毕业于哈佛大学设计学院，同时拥有飞机工程文凭。他在建筑界有40年工程设计经验，在中国发展高级康乐场所及健身项目超过30年。在他的领导下，保安集团以及其附属公司保安水疗顾问有限公司已经成为顶级酒店、度假村最为认可的技术顾问公司。主要客户包括：香格里拉酒店、丽思卡尔顿酒店、四季酒店、文华东方酒店、半岛酒店等。
目前，中国正在大力发展养生地产，您认为原因是什么？国家政府有什么相关法律法规要求和支持？
可以说这是必然的趋势，人民生活条件好了，满足了，健康也就会越来越受重视，并追求健康的长寿质量，在自身条件都齐全之后，人们就会向外看，从外部获得符合自己需求的东西和场所。于是就看到了养生地产：住宅、别墅、度假村、禅修山庄、旅居等等。
目前国家关于养生地产的法规还是地产法规，取决于开发商对这一地产的用途的区分。例如划分为医疗、养生度假村、养老、温泉、还是其他，之后再遵循用途相关的法律法规，去获得医疗执照、酒店经营执照、温泉水质证明等相关的证照。
人民健康是民族昌盛和国家富强的重要标志。2019年，国家出台了《健康中国行动(2019-2030年)》等相关文件，围绕疾病预防和健康促进两大核心，提出要促进以治病为中心向以人民健康为中心转变，努力使民众不生病、少生病。一系列的相关健康、体育、中医等项目，也会纷纷获得地方政府在场地和补贴方面的各项支持。在我看来，中国政府对健康产业的发展是势在必行、全力以赴的，整个政策支持下的中国大健康产业市场前景广阔。
您在业务中接触过多少集团在做养生地产？为什么这些集团需要发展养生地产项目？
在中国的各大房地产开发商，应该可以说都有各种行动，如平安地产、恒大地产、雅居乐地产、碧桂园地产、侨鑫地产，还有深银信投资集团、旅游项目投资集团，管理集团等等。
各大集团的行动自然紧跟政府的热门政策，政府也慷慨给予很多优惠，为开发商提供各种支持。例如各大人寿保险公司本身实力雄厚，涉足到养生地产后和本集团其他产业互相借力和扶持，如保险业务和医疗业务等。养生之社会风气开始盛行，先觉先知者，已经开始了行动，希望在大健康产业内博得长足发展。
目前，中国的养生地产项目是否遍布各处，还是集中在某些城市和区域？他们是否结合了自己区域的特点和养生人文？
因为是养生地产，所以环境是必须要考虑的首要因素。中国有很多气候宜人，物产丰富，环境优美的地方都适合发展养生地产，很多著名的旅游省份如云南，海南，都是养生地产的热门之地，尤其是四季如春的温暖的地方。此外，中国也有丰富的温泉资源，温泉也毫无疑问会是被养生地产所青睐的，在日本、台湾等地，温泉周围的养生度假村和养老项目都是持久性受到欢迎的地产项目。
除了自然条件是一个必须考虑的因素以外，再要说有没有地区偏好，可能就是各个开发商本身所熟悉和擅长的地区吧，也就是问题提出的有没有结合区域的人文和特点。有一些开发商全国都有项目，有些则集中在某些区域。从我个人来看，全国都有项目的开发商善于把资源整合，以自身品牌的全国号召力来获得全国的市场资源。而集中在某些区域的养生地产，如果做得好则非常有特色，给人以耳目一新的感觉，例如有名的柏联集团，在云南地区独领风骚，既是养生地产，也是文化地产，结合区域特色和养生人文是基本设计方向，是吸引客户的因素。
我个人感觉没有偏向某些地区或是特别要接近某些城市。从客户获得和经营来看，交通方便也是重要的考虑因素，距离一些人口聚集的大城市近一些，会更容易获得客源也是毫无疑问的。
中国养生地产现在的状况如何？什么样主题的养生地产受到欢迎？
因为我从事了近四十年的SPA和养生地产的“养生”部分的项目研发和设计，我觉得中国目前的养生地产还在起步阶段。为什么说在起步阶段呢，是因为很多项目的主题并不清晰，有时候因为什么都想要，结果四不像，虚有其名。从硬件上来看，投资巨大，但事实上做得并不合理，也没有足够的深度，甚至有些是不具备健康知识的外行人做的。
这是投资方，设计方需要认识到的的重要课题，必须有一批有经验，知国情，了解中国民风，懂得引导有心人士来参与项目的建设。如何选择，如何使用，如何享受，如何认知效果，如何从客户的心理和体验感来设计合理的项目体验流程，等等。例如，中国传统“风水”的应用，也是养生地产的需要考虑的，并非迷信，而是从自然能量磁场来看待项目本身对人的益处，这也是非常科学的。
对于主题来讲，近年来中国的养生地产大多针对富裕人群，是精品养生度假主题，包含温泉，食疗，SPA，中医，西方整全疗愈，以及运动疗法，太极瑜伽等等。这些度假村在中国是养生地产的主流，也是最容易被接受和受到欢迎的，不乏各大国际管理品牌的介入，也出现了很多优秀的民族品牌。
我也开始看到养老地产的兴起，希望是能配合着中医康复、温泉、食疗一起，但中国目前的60-70岁左右行动自如的老人家们在消费习惯上还不能和欧美等发达国家齐平，因此养老地产在规格和服务上也并不能马上达到国际水准。此外，相关人才的培养也会是养生地产是否能长足发展的重要因素。
请为我们介绍一两个您觉得很有吸引力的养生地产项目。他们有哪些特色？
最近，我接触到一个“中国保险养老联盟合作”项目，认为传统房地产需要突破，转型，寻找新的产业增长点，当然这是从行业内部的角度。统计显示，全国有100多家房地产企业涉足到了康养产业。
我觉得对我最有吸引力的是地产与保险相互结合的养老项目。因为保险资金期限长，规模大，来源稳定，注重长期价值投资。地产与保险结合的养老项目也获得市场的认可。截止到2017年末，全国的寿险资产总规模是13亿元，保险公司投资地产的比例达到总规模的30%，保监会也多次发文鼓励与支持险资投资养老产业，甚至允许保险机构设立专门的养老投资管理机构。我所熟识的一些保险机构也已经积极进入，现在还不方便透露细节，但我十分看好。他们的特色就是有精准的已经存在的客户对象人群，并且可以和医疗、养老金融等多项其他业务服务打包，是非常有前景的。
另外，我的一位好友正在杭州打造的医养社区：泰康之家·大清谷，位于西湖风景区内的大清谷，环绕在西溪湿地、之江旅游度假区之间，到杭州市中心直线距离仅11公里。这个项目包含了中国美术学院、浙江音乐学院等优质教育资源，为区域带来浓厚的艺术文化氛围。未来，也将重点打造浙江省首批特色小镇：如云栖小镇、龙坞茶镇、文创小镇。泰康也将借助周边的艺术文化氛围，不断创新和深化医养社区“文化养老”理念。假以时日会是长三角地区很棒的一个项目，我很看好。
在做养生地产项目中，具体有哪些难点？
作为常年都是项目顾问的我，我认为投资者要有远见，要发展长期客户群，不要只是跟风。设计师也是要同步，要求放眼国际，吸取别人的经验。市场推广者们则要学会引导中国民众在养生生活方面的自我意识，引导养生消费。
您怎么看中国未来的大健康趋势？
大健康会是未来地产，旅游，人民生活质素的主流。这个趋势不只是在中国，而是全球性的。随着时间推移，养生地产将成为行业中的主导，并逐渐转变住宅社区化，甚至关系到整个城市的面貌，养生会进入到生活的点滴之中，从各个方面的各种细节。
